Con datos recabados en avisos activos y cierres recientes, el rango razonable para un tres ambientes estándar se ubica entre $750.000 y $950.000 mensuales, con un promedio operativo cercano a $850.000. En barrios demandados como Palermo, Colegiales, Caballito o Núñez, el número suele estacionarse en la parte alta del rango, mientras que en zonas periféricas o con menor conexión puede aparecer alguna oportunidad por debajo del piso.

El mercado de alquileres porteño sigue exigente para la tipología tres ambientes, la favorita de familias con uno o dos hijos y de parejas que buscan un dormitorio extra como home office. Con la renovación de contratos y la menor oferta, el precio de referencia se concentró en una franja alta que ya no sorprende a nadie que salió a buscar.

Para la economía de bolsillo, la cifra relevante es el flujo mensual. Tomar como guía $850.000 permite estimar un costo anual de $10,2 millones solo en alquiler, sin contar aumentos, expensas, impuestos o ajustes de contrato. Ese es el número que compite contra la cuota hipotecaria inicial.

La dispersión se explica por metros cuadrados, estado, antigüedad, amenities, orientación y cercanía al subte. Un tres ambientes de 65 a 75 m² en edificio bien mantenido y con bajas expensas tiende a convalidar valores por encima de la media; unidades a refaccionar o en avenidas ruidosas pueden corregir a la baja.

Del lado privado, BBVA quedó con una tasa de 10,5% para el público general que ya opera con la entidad. Existe una tasa selectiva de 7,5%, pero está dirigida a un segmento muy acotado por exigencias de inversión previa e ingresos altos, por lo que no representa la referencia práctica para la mayoría de los solicitantes.

Crédito UVA hoy: Nación sube al 6% y BBVA opera al 10,5% para la mayoría

El tablero hipotecario se movió con dos novedades fuertes. Banco Nación ajustó su tasa de referencia para vivienda única desde 4,5% a 6%, manteniendo el scoring y los criterios de aprobación. La noticia no lo saca de la cancha: por accesibilidad y costo de arranque, sigue entre los créditos más competitivos.

Recordatorio clave: en hipotecarios UVA, capital y cuota se actualizan por inflación. La tasa define la “prima” que pagás sobre ese índice, pero la trayectoria futura del UVA terminará de escribir la película. La comparación, entonces, se enfoca en la cuota de arranque y en la sensibilidad a diferentes escenarios de precios.

Para hacer comparaciones homogéneas, conviene mirar la cuota inicial por cada US$100.000 de préstamo equivalente. Con Nación al 6%, esa cuota ronda los $869.350. Con BBVA al 10,5%, la cuota de partida se ubica cerca de $1.326.370. La diferencia es relevante y ordena el ranking: Nación se acerca a la zona de alquiler promedio, mientras BBVA queda en mitad de tabla dentro del universo privado.

Si el proyecto demanda US$120.000 de financiamiento, la aritmética es simple: la cuota de referencia escala de forma proporcional. Con Nación, US$120.000 implican cerca de $1.043.000 como cuota inicial. En ese caso, el hipotecario “muerde” algo más que el alquiler medio, pero construye patrimonio desde el día uno y te protege frente a futuras subas de alquiler si pensás quedarte.

Cara a cara: alquilar vs. hipotecarse con números en la mesa

Para un análisis sin humo, usemos un ejemplo replicable. Supongamos un tres ambientes típico en CABA con precio de mercado en dólares que requiere financiar US$100.000 equivalentes. Con Nación 6%, la cuota inicial estimada se ubica alrededor de $869.350. Ese número aparece prácticamente alineado con el alquiler promedio de $850.000, con el matiz de que la cuota hipotecaria pagás “tu techo” y el alquiler es gasto puro.

La síntesis operativa es clara: con tasas competitivas como 6%, la cuota inicial se pega al alquiler promedio e incluso puede quedar por debajo según el monto a financiar. Con tasas del 10,5%, el diferencial se estira, y la decisión pasa a depender de tu capacidad de pago presente y de tu permanencia esperada en la vivienda.

Con BBVA 10,5%, el mismo US$100.000 arranca en torno a $1.326.370. Para US$120.000, la cuenta trepa cerca de $1.591.000. En este escenario, salvo que tu presupuesto mensual sea holgado o esperes una baja rápida de la inflación que desacelere el UVA, el alquiler puede lucir más llevadero en el corto plazo.

El segundo punto es el porcentaje de financiamiento. Nación, por ejemplo, opera cerca del 75% del valor de tasación. Si no tenés el 25% restante más gastos (escritura, sellos, honorarios, seguros), el hipotecario no despega. El alquiler, en cambio, “solo” requiere depósito, garantías y mudanza.

La letra chica que define la balanza: ingresos, porcentajes y riesgos

Más allá de la tasa, hay variables que pueden cambiar el veredicto. La primera es la relación cuota/ingreso: la mayoría de los bancos acepta que la cuota no supere entre 25% y 30% del ingreso familiar neto. Si el alquiler te lleva 25% y la cuota te demandaría 33%, la aprobación bancaria puede caerse o exigir un salto de ingresos.

Por último, el riesgo UVA. Si la inflación se modera, la cuota real se vuelve más amable; si hay rebrotes, el pago mensual puede tensionarse. La tasa baja ayuda, pero el índice manda. La decisión inteligente necesita un colchón de ingresos y una proyección prudente para no quedar corto en un shock de precios.

Tercero, la pre-cancelación. Si planeás amortizar fuerte cuando cobres un bono o vendas un activo, revisá que el banco no cobre penalidades significativas por hacerlo muy temprano. Hay entidades que aplican cargos si cancelás antes de los 180 días o de cierto tramo del plazo.

Si tu horizonte es corto o incierto, si prevés mudanzas o tu ingreso no tolera una cuota que pueda moverse con la inflación, alquilar preserva flexibilidad. Pagarás una cifra similar o menor que la cuota de un privado al 10,5%, sin comprometerte a décadas de pagos y sin los costos de ingreso propios de una compra.

Veredicto sin vueltas: qué conviene según tu perfil

Si tu objetivo es quedarte al menos 8–10 años en la vivienda, tenés ingresos estables y llegás al anticipo, el hipotecario UVA con tasa competitiva luce mejor que alquilar. Con Nación al 6%, la cuota de arranque compite de igual a igual con el alquiler promedio y, a diferencia del alquiler, construye patrimonio. En horizontes largos, ese diferencial pesa más que las oscilaciones del UVA.

La decisión no es ideológica, es numérica y de proyecto de vida. Si la cuota inicial de un Nación al 6% por lo que necesitás financiar queda a tiro de tu ingreso, y tu plan es construir a largo plazo, la compra con crédito tiene más sentido. Si debés financiar montos altos y la referencia real es una cuota cercana o superior al millón trescientos mil, el alquiler gana aire hasta que mejores tus condiciones o aparezca una tasa más baja.

Para perfiles que ya operan con bancos privados y podrían acceder a beneficios, el 10,5% de BBVA puede ser una alternativa razonable si la cuota entra cómoda en tu presupuesto. La tasa 7,5% existe, pero al ser ultra selectiva por requisitos de patrimonio e ingresos, no debería ser la base de tu análisis salvo que califiques con claridad.

Si tu horizonte es largo, tu ingreso es estable y contás con el anticipo, comprar con hipotecario competitivo es la jugada más eficiente: cambiás alquiler por patrimonio. Si tu horizonte es corto o tu flujo no tolera ajustes, seguir alquilando es la opción más racional mientras esperás una ventana de tasas mejores o consolidás ahorro.

Conclusión

El alquiler de un tres ambientes en CABA se estabilizó en un escalón alto, con un promedio operativo cerca de $850.000. En paralelo, los hipotecarios UVA presentan una doble foto: Nación al 6% genera cuotas de arranque que compiten con el alquiler promedio, mientras que BBVA al 10,5% deja cuotas sensiblemente más altas para el público general.

La clave es no decidir a ciegas: aterrizá tu caso con el monto exacto a financiar y tu ingreso real. Con dos números y una tasa, la respuesta aparece sola. Si querés, preparo tu cuadro personalizado con cuota inicial por el monto que necesitás y el punto de equilibrio frente a tu alquiler actual.