Inicio de 2026: mas movimiento de lo habitual en enero
Aunque enero suele ser un mes mas calmo para el mercado de campos, este ano la actividad supero lo habitual: hubo un mayor numero de consultas, recorridas y algunas operaciones cerradas. Los operadores coinciden en que el inicio de 2026 llego con expectativas positivas y una sensacion de mayor previsibilidad, lo que impulso la demanda y acelero negociaciones que habitualmente se retoman con fuerza en febrero.
La combinacion de visitas concretas durante enero y un claro anticipo de movimiento para los proximos meses permite proyectar un primer semestre con actividad sostenida. Ese dinamismo se observa tanto en la oferta de campos agricolas de alta calidad como en terrenos ganaderos, aunque con diferencias en la velocidad de recuperacion de precios y en las actitudes de los inversores.
Factores que impulsan la demanda
Los entrevistados vinculan la mayor intensidad del mercado a varios factores macroeconomicos y politicos: un ano no electoral, indicadores macroeconomicos relativamente estables, una inflacion con tendencia a la baja, un riesgo pais en minimos respecto a anos recientes y un dolar estable. Ademas, hay expectativas sobre reformas que podrian mejorar el clima de inversion, como modificaciones impositivas y laborales, y anuncios sobre la posible reformulacion o derogacion de normas como la ley de tierras, la ley de bosques y la ley de fuego. Tambien existe la expectativa de una eliminacion gradual de las retenciones, un aspecto que el sector monitorea con interes.
A estos elementos se suma una busqueda regional de activos reales: la incertidumbre geopolitica global esta llevando a inversores a buscar colocaciones en tierras, un activo tangible que funciona como cobertor frente a la volatilidad financiera. El interes incluye capitales locales y extranjeros, con algunos inversores mirando oportunidades en Argentina y paises vecinos como Paraguay, segun operadores inmobiliarios.
Dinamica entre inversores y propietarios
La relacion entre quien compra y quien vende muestra una dinamica particular. Muchos inversores quieren avanzar con proyectos productivos, alentados por expectativas de mejores condiciones para la produccion. En paralelo, muchos propietarios no estan urgidos por vender: perciben ingresos por alquiler (tanto ganadero como agricola) y prefieren esperar el momento mas conveniente para ejecutar la operacion.
Esta combinacion genera una banda de negociacion en la que se concentran las negociaciones actuales. Por ejemplo, en campos agricolas de maxima calidad -el llamado “clase 1” en zona nucleo- los propietarios se situan alrededor de los US$20.000 por hectarea, mientras que algunos inversores hoy pueden convalidar hasta aproximadamente US$18.000, configurando una nueva franja de precio de referencia. En el sector ganadero el fenomeno es distinto: mas que un aumento inmediato de precios, se observa una mayor predisposicion a negociar por parte de compradores que antes no lo estaban.
Precios por regiones y tipos de campo
Los valores varian segun la region y el uso del campo:
– Cuenca del Salado: un campo con buena receptividad (aprox. 0,7 unidades ganaderas por hectarea) se cotiza cerca de US$3.500 por hectarea. Un establecimiento con alrededor de media vaca por hectarea ronda US$2.500-2.700/ha.
– Sudeste bonaerense (Tandil, Loberia, cordon Mar y Sierras): campos agricolas de alto potencial se mueven entre US$11.000 y US$12.000 por hectarea.
– Zonas marginales como partes de San Luis y La Pampa: valores comienzan cerca de US$600 por hectarea y pueden subir a US$700-800 segun mejoras y posibilidades productivas.
Estas referencias muestran que los campos agricolas de primera calidad ya consolidaron una recuperacion en precios, mientras que los campos destinados principalmente a ganaderia registran una correccion mas pausada, con compradores dispuestos a negociar en lugar de impulsar fuertes subas.
Limitantes: credito, tasas y regulaciones
Un factor central que condiciona el mercado es la falta de credito accesible. Las tasas de interes son altas y la oferta de financiamiento bancaria para compra de tierras es limitada. Muchas operaciones que se realizan a plazo se financian de manera directa entre vendedor y comprador, mediante hipotecas sobre el propio campo. Ademas, persiste el cepo para personas juridicas, que limita la participacion de ciertos vehiculos de inversion.
Estas restricciones crediticias implican que la dinamica de ventas dependa en buena medida de la capacidad de los propietarios para ofrecer financiacion o de la llegada de capitales liquidos. En paralelo, la continuidad de tasas elevadas reduce el atractivo de financiamientos externos y hace que los plazos sean menos frecuentes en las transacciones.
Oportunidades regionales y tipos de inversion
Ante las restricciones, las oportunidades mas claras se ven en campos marginales susceptibles de planteos mixtos o ganaderos, especialmente en zonas como San Luis, La Pampa, Formosa y Chaco. En estos territorios, los precios todavia se consideran bajos y ofrecen potencial de revalorizacion si se consolidan proyectos productivos, en particular ganaderos.
Regiones como el Litoral y el NEA muestran crecimiento por el nuevo escenario ganadero, mientras que el NOA avanza mas lentamente por ciclos climaticos adversos y la mayor distancia a puertos, lo que afecta la competitividad de planteos agricolas. La zona centro mantiene valores firmes y una oferta limitada, lo que genera presion al alza cuando la demanda se mantiene.
Perspectivas para 2026
Los operadores del mercado rural proyectan un ano con actividad sostenida. Algunas inmobiliarias estiman un crecimiento en volumen de negocios cercano al 20% en la region, impulsado por confianza de inversores y la llegada de capitales extranjeros que buscan activos reales en el continente. La continuidad de la demanda dependera de la evolucion del contexto macroeconomico, de la concrecion o no de reformas legislativas y de la disponibilidad de credito.
En el corto plazo, es probable que los campos agricolas de primera calidad consoliden sus precios, mientras que el sector ganadero experimente un aumento en la disposicion a negociar, mas que una suba rapida de valores. Si la oferta no se recompone con mayor volumen -como ha ocurrido tras el ritmo de ventas de 2024 y 2025-, la escasez de campos disponibles podria impulsar presion sobre los precios en ciertas zonas.
En resumen, 2026 inicia con senales positivas para el mercado de tierras: mayor actividad estival, demanda sostenida y expectativas de mediano plazo que favorecen inversiones en activos reales. No obstante, la evolucion dependera de la interaccion entre regulaciones, financiamiento y la dinamica productiva regional.
