El mercado inmobiliario rural cerro 2025 con un balance generalmente positivo. Durante el ano se registro un nivel de actividad sostenido, operaciones concretadas y una recuperacion de precios, especialmente en las tierras de mayor calidad. Desde los primeros meses se observo una dinamica distinta a la habitual: enero y febrero, tradicionalmente de poca actividad por razones estacionales, tuvieron movimientos por encima del promedio historico y esa tendencia se mantuvo a lo largo de los meses. El impulso provino, en buena medida, de la confianza en el sector agropecuario y de expectativas de mayor estabilidad economica futura, lo que termino consolidando valores al cierre del ano.
Para campos agricolas de primera calidad (clase 1) y sin restricciones productivas, los operadores hablan ya de valores en torno a los US$20.000 por hectarea. Esa cifra responde a un mercado con actividad “concreta, firme, dinamica y alta”, en palabras de quienes participan del segmento. Al mismo tiempo, los inversores estan dispuestos a convalidar precios por debajo de la pretension inicial de los propietarios, lo que ha permitido que las transacciones se concreten dentro de una banda de negociacion definida.
El diagnostico oficial del mercado encuentra respaldo en los datos de la Camara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). En su ultimo informe, el Indice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR) marco 50,57 puntos en noviembre. Ese indicador mide el volumen de operaciones y no los precios, pero confirma que la actividad no se ha detenido; aun asi, el nivel aun esta lejos del pico historico alcanzado en anos previos. Ademas, el informe destaca que el sector esta expectante ante posibles cambios en la legislacion impositiva y laboral, lo que genera cierta cautela entre propietarios e inversores. Esa incertidumbre normativa se traduce en una retraccion de la oferta: hay menos propietarios dispuestos a vender hasta que el panorama sea mas claro.
Juan Jose Madero, director de la Division Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, resumio el ano senalando que 2025 fue un periodo de alta actividad concreta. Segun su relato, el proceso comenzo a gestarse en el segundo semestre de 2024, cuando la expectativa positiva se transformo en confianza y muchos inversores empezaron a cerrar operaciones. Incluso enero, historicamente un mes de baja actividad, mostro un “bache de mayor actividad historica”, indicador de que el ano tendria mucho movimiento. No obstante, el calendario electoral introdujo algo de cautela: la eleccion en la provincia de Buenos Aires enfrio parcialmente el mercado, sin paralizarlo del todo, pero generando incertidumbres puntuales.
Durante 2025 los propietarios mantuvieron posiciones firmes. Los campos que permanecieron en cartera sostuvieron sus precios y redujeron los margenes de negociacion; las condiciones de venta fueron mas cortas y aumentaron las operaciones al contado. Por su parte, los inversores comenzaron a aceptar valores que antes rechazaban, lo que facilito el cierre de negocios. La demanda se concentro en campos agricolas clase 1, sobre todo en la llamada zona agricola nucleo, donde la combinacion de alta demanda y oferta escasa acelero la recomposicion de precios. Tras un piso cercano a US$12.500-13.000 por hectarea en 2020, la referencia actual para propietarios ronda los US$20.000, mientras que los inversores validan cifras cercanas a los US$18.000 por hectarea.
A medida que se desciende en calidad -campos clase 2 y 3, mixtos agricola-ganaderos- la dinamica es mas lenta, aunque tambien se registran signos de recuperacion en zonas del oeste y sudeste bonaerense, en Entre Rios y en algunas areas de Santiago del Estero. En el segmento exclusivo ganadero la situacion es heterogenea: hay impulsos positivos motivados por mejoras en los precios de la hacienda y por el ajuste cambiario, pero la necesidad de mayor inversion y el giro mas lento del capital hacen que la recuperacion de la tierra en este rubro no siga el ritmo del agricola. Aun asi, en 2025 comenzaron a concretarse operaciones en campos ganaderos y mixtos, tanto en la region pampeana como en areas extrapampeanas. En las zonas consolidadas las ventas se hicieron mayormente de contado, mientras que en territorios mas marginales reaparecieron operaciones con plazos de seis o siete anos.
Un cambio relevante en la relacion entre oferta y demanda es la distribucion del poder de negociacion. El mercado transito una etapa en la que predominaba la posicion de quien disponia del capital; sin embargo, durante 2025 esa ventaja se empezo a compartir y, en muchos casos, se fortalecio la posicion del propietario. Este giro se explica, en parte, por el perfil del vendedor: la mayor parte de las decisiones de venta responden al cierre de ciclos familiares mas que a necesidades financieras urgentes. Muchos duenos estan en situacion saneada y eligen esperar senales mas claras antes de salir al mercado.
El resultado para las inmobiliarias fue un ano de mucho trabajo operativo y transaccional. Madero describio 2025 como un periodo con numerosas operaciones concretadas, visitas tecnicas, recorridas y consultas, que exigio multiplicar esfuerzos para atender varias gestiones simultaneamente. Fue, segun su mirada, un ciclo demandante pero gratificante.
De cara a 2026, las expectativas del sector se orientan hacia el frente legislativo. La posibilidad de avanzar en una reforma impositiva, en una modernizacion laboral y en la eliminacion de restricciones sobre la tierra se considera clave para consolidar la recuperacion. Roberto Frenkel Santillan, presidente de Bullrich Campos, senalo que la derogacion total de la Ley de Tierras seria un cambio muy relevante y que el fin del cepo cambiario enviaria una senal favorable para atraer inversiones. Si se implementaran esas reformas, el interes inversor podria ampliarse hacia regiones hoy menos demandadas, por ejemplo en el norte del pais.
En terminos generales, el sector reconoce que la Argentina mantiene un componente de imprevisibilidad, pero considera que el contexto es relativamente alentador. La inversion en tierras sigue muy ligada a senales politicas: un escenario mas previsible y estable facilita la proyeccion de proyectos a mediano y largo plazo. En ese marco, muchos propietarios optan por esperar definiciones legislativas y mejores senales de precios antes de poner sus campos a la venta. La percepcion de oportunidades extremas -“comprar a dos lo que vale cuatro”- ha disminuido; el mercado se mueve hacia una fase de recomposicion y mayor equilibrio entre las partes.
