Segun el ultimo informe de la Camara Argentina de Inmobiliarias Rurales (Cair), el Indice de Actividad Inmobiliaria Rural (InCAIR) de noviembre registro 50,57 puntos, sobre una base en la que 100 representa el maximo. El documento califica al mercado como “expectante” ante la posibilidad de cambios favorables en la legislacion tributaria y laboral, y senala ademas una contraccion en la oferta de nuevos campos. Estos datos reflejan una demanda que existe, pero que todavia no se traduce de forma masiva en ventas cerradas.
En la provincia de Cordoba se perciben expectativas moderadas de que parte de los dolares liberados por el blanqueo de capitales durante 2024 puedan aportar dinamismo al mercado inmobiliario rural. La disponibilidad de esos recursos -segun el reporte, alrededor de 20.000 millones de dolares que quedaron en libre disposicion desde el primer dia del ano tras salir de las Cuentas Especiales de Regularizacion de Activos (CERA)- abre una ventana de oportunidad para la inversion, pero los operadores se muestran cautelosos. Dos factores explican esta prudencia: por un lado, que los montos que se movilizan ahora suelen ser de menor magnitud que en procesos de blanqueo anteriores, y por otro, la existencia de una brecha entre las expectativas de precios de los vendedores y la disposicion real a pagar de los compradores.
Abel Real, presidente de la Cair, sostiene que hay consultas sostenidas desde marzo y que la mayor demanda se concentra en campos agricolas, un segmento para el cual la oferta es limitada. Le siguen los campos mixtos, y tambien se registra actividad creciente en el mercado de ganaderia en zonas que antes recibian pocas propuestas. En conjunto, estos intereses han generado una primera etapa de consultas o averiguaciones entre potenciales inversores que ahora disponen de dolares previamente inmovilizados. Sin embargo, Real destaca que el proceso de consultas no equivale automaticamente a operaciones concretas: la conversion de la demanda en ventas depende de la convergencia entre precio y expectativa.
Federico Nordheimer, CEO de la inmobiliaria que lleva su nombre, aporta una mirada complementaria: reconoce que los capitales provenientes del blanqueo podrian ayudar, pero advierte que los volumenes son, en general, menores que los observados durante el blanqueo de la gestion anterior. Con recursos mas limitados, la demanda tenderia a orientarse hacia propiedades de menor escala -como chacras o departamentos rurales- en vez de campos extensos. Nordheimer recuerda que en el blanqueo ocurrido durante la presidencia de Mauricio Macri se incrementaron las consultas, pero muchos inversores optaron por alternativas financieras, como instrumentos que ofrecian altos rendimientos en dolares con estabilidad cambiaria. Ese antecedente modera el optimismo respecto a una reactivacion inmediata del mercado.
El ano 2024 fue calificado por algunos operadores como “expectante”, mientras que 2025 mostro mayor dinamismo. No obstante, persiste una dificultad: los compradores se resisten a convalidar los incrementos de precio que proponen algunos vendedores. Esa tension entre oferta y demanda genera una “ardua tarea” para las inmobiliarias, que deben conciliar expectativas y facilitar acuerdos aceptables para ambas partes.
En el segmento ganadero, la expectativa es mas optimista. El consultor Victor Tonelli define al sector como atractivo porque la relacion entre precio y costos -tanto de inversion como operativos- es favorable y esta generando rentas superiores a lo habitual. Explica que el inicio de un ciclo de retencion para la recomposicion de stocks en la Argentina reducira la oferta de carne en el mercado interno y de exportacion, al menos durante dos anos, lo que puede sostener buenos precios para la ganaderia. Esta presion de oferta, combinada con una demanda internacional que crece por encima de la disponibilidad, es uno de los factores que refuerzan el atractivo del sector.
Tonelli menciona ademas que se han flexibilizado las restricciones para exportar, lo que amplia las oportunidades comerciales. Senala la confirmacion de una buena cuota hacia China y la existencia de un acuerdo para 80.000 toneladas adicionales que aun no esta instrumentado con Estados Unidos. A ese marco se suma el avance del acuerdo entre el Mercosur y la Union Europea, que reduciria el arancel para el corte Hilton del 20% a 0%, lo que mejoraria la competitividad de las exportaciones argentinas en mercados clave. Todos estos elementos, explica, contribuyen a niveles de precio y margenes que incentivan inversiones en el sector ganadero.
Pese a este panorama favorable para la ganaderia, los analistas insisten en la prudencia. La mejora de los margenes productivos no es homogenea y sigue dependiendo de variables macroeconomicas, politicas y climaticas. Los productores que ya anticipan inversiones lo hacen con la cautela de observar que no se altere el orden economico que han estado evaluando. En este sentido, la incertidumbre sobre la evolucion de la politica tributaria, las condiciones laborales y el entorno financiero condiciona decisiones de mayor envergadura.
En sintesis, el mercado inmobiliario rural en Argentina muestra senales de actividad y consultas sostenidas, impulsadas en parte por la disponibilidad de fondos blanqueados y por la fortaleza relativa del negocio ganadero. Sin embargo, la concrecion de operaciones depende de factores clave: la adecuacion de expectativas de precio entre vendedores y compradores, el tamano de los capitales disponibles para invertir, y la estabilidad de las condiciones macroeconomicas y regulatorias. Para que las consultas se transformen en compras efectivas sera necesario que los actores del mercado encuentren puntos de acuerdo en precio y condiciones, y que la dinamica de la oferta se mantenga en los proximos meses. Mientras tanto, los operadores seguiran monitoreando el ritmo de liberacion de capitales, la evolucion de los precios agricolas y ganaderos, y cualquier cambio en el marco normativo que pueda alterar incentivos de inversion.
