A más de quince años de la entrada en vigor de la ley que regula la tenencia de tierras rurales por parte de extranjeros, la discusión volvió al centro del debate público tras el envío al Congreso de un proyecto del Poder Ejecutivo que modifica de forma sustancial las restricciones vigentes. Roberto Frenkel Santillán, presidente de Bullrich Campos, cuestionó con dureza la norma vigente y aseguró que fue pensada para atender una situación que, según su análisis, nunca existió.
Frenkel Santillán, referente del mercado inmobiliario rural, analizó el impacto de la Ley N° 26.737 desde su sanción y se pronunció tras la presentación, el 27 de marzo, del proyecto denominado “Inviolabilidad de la propiedad privada”. La iniciativa busca flexibilizar los límites a la compra de campos por parte de no residentes y reformular controles administrativos.
En su diagnóstico, el empresario afirmó que la norma se basó en una premisa errónea: la creencia de que los extranjeros detentaban una porción considerable del territorio rural argentino. Según su versión de los hechos, ese supuesto nunca se confirmó en los censos y relevamientos oficiales posteriores.
El dirigente indicó que los informes oficiales posteriores a la ley mostraron que algo más del 6% del suelo rural estaba registrado a nombre de personas o entidades extranjeras, lo que, en su lectura, deja claro que la mayor parte del territorio permanece en manos de propietarios argentinos.
A partir de ese diagnóstico, cuestionó que la legislación se mantuviera sin cambios significativos. Para él, lo lógico habría sido derogar o revisar la norma cuando los datos no respaldaron el supuesto inicial. También puso en tela de juicio la función del Registro Nacional de Tierras Rurales (RNTR), creado para supervisar las operaciones vinculadas a no residentes: lo calificó como una estructura administrativa destinada a vigilar un fenómeno que, según su visión, no existía en la magnitud que se presuponía.
Otro punto que destacó fue el tope de superficie que la ley establece para compras por parte de extranjeros —equivalente a 1.000 hectáreas en la zona núcleo o su correspondiente según cada jurisdicción—. Según Frenkel Santillán, ese límite dificulta la puesta en marcha de proyectos productivos con escala y reduce el potencial de dinamización económica local, puesto que inversiones de mayor tamaño suelen generar empleo, servicios y actividad en zonas menos desarrolladas.
Además, planteó que la normativa transmite una mirada adversa hacia el capital foráneo: en su opinión, los impulsores de la ley partieron de una presunción negativa sobre el inversor extranjero. En contraste, argumentó que muchos inversores internacionales buscan desarrollar proyectos productivos, diversificar inversiones y generar nuevos polos de actividad donde existe poco movimiento económico.
Frenkel Santillán tomó como ejemplo provincias alejadas de los grandes centros productivos para ilustrar el efecto de las restricciones. Señaló que el criterio empleado en algunas jurisdicciones para equiparar superficies con la zona núcleo perjudicó la llegada de capitales: citó el caso de Formosa, donde la equivalencia aplicada limitó la posibilidad de atraer inversión extranjera, con el consiguiente efecto sobre el crecimiento regional.
Según su análisis, la limitación también perjudica al vendedor local: un productor argentino no puede ofrecer su campo libremente a compradores internacionales, lo que reduce la demanda potencial y la posibilidad de obtener mejores precios o atraer inversiones para desarrollar la tierra.
Comparó además la situación con la de países vecinos, donde, dijo, capitales extranjeros adquirieron tierras y lideraron procesos de expansión productiva en Uruguay, Paraguay y Bolivia. Para él, esos movimientos contribuyeron a abrir nuevas áreas agrícolas y fortalecer economías regionales, mientras que, en su visión, Argentina quedó más cautelosa y concentrada en áreas ya consolidadas.
Frenkel Santillán también mencionó la intervención judicial que mantiene en suspenso la derogación parcial promovida por el Poder Ejecutivo a través del DNU 70/2023. Recordó que a principios de 2024 un juez de primera instancia dictó una medida cautelar que frenó la entrada en vigencia de algunas modificaciones, y cuestionó que una instancia de ese tipo pueda postergar indefinidamente una decisión del Ejecutivo.
Pese a sus críticas, admitió que debería existir una limitación acotada: según su criterio, no sería razonable que Estados extranjeros pudieran convertirse en propietarios directos de grandes extensiones, por motivos estratégicos y diplomáticos que podrían generar conflictos legales y políticos.
Para concluir, pidió un debate amplio y con participación de especialistas: propuso derogar la norma actual si nace de premisas confusas, y luego diseñar una regulación consensuada que equilibre la protección de la soberanía y la promoción de inversiones productivas que beneficien al sector agropecuario y al desarrollo regional.
El proyecto del Gobierno y las propuestas clave
Martín Ardohaín, diputado nacional del PRO y presidente de la Comisión de Agricultura, definió la iniciativa impulsada por la administración de Javier Milei como una propuesta orientada a atraer capital extranjero. Según describió, el texto busca relajar los límites establecidos por la antigua normativa, introducir modificaciones en la regulación sobre el Manejo del Fuego y remover obstáculos administrativos para facilitar la compraventa, la inversión y el uso de la tierra.
En términos prácticos, la propuesta pretende eliminar los techos generales de hectáreas aplicados a compradores extranjeros y concentrar la supervisión en operaciones vinculadas a Estados foráneos, que son consideradas por el Ejecutivo como las más sensibles desde el punto de vista de la seguridad nacional y la diplomacia.
En lo que respecta al Manejo del Fuego, el proyecto propone flexibilizar las restricciones sobre el cambio de uso de suelos afectados por incendios, dejando esa prohibición exclusivamente para áreas protegidas por la Ley de Bosques Nativos, al mismo tiempo que endurece las obligaciones de reparación ambiental para quienes alteren la cobertura forestal.
